홍대 사무실이 사라지고 호텔이 들어서는 시대, 공유오피스가 대안이 되는 이유

요약: 홍대에서는 사옥으로 쓰이던 건물이 숙박시설로 임대되고, 호텔로 바꾸는 것을 전제로 건물이 거래되는 사례가 나오기 시작했습니다. 배경에는 역대 가장 많았던 외국인 관광객과 서울의 호텔 부족이 있습니다. 반면 1인 사업자가 쓸 만한 작은 사무실은 공급이 늘지 않아 임대료가 오르는 구조입니다. 이 글은 그 변화가 왜 일어나는지 자료로 짚고, 보증금이 적고 계약이 짧은 공유오피스가 어떤 경우에 현실적인 대안이 되는지 정리합니다.

홍대 사무실 자리에 호텔이 들어서는 현상
왜 하필 지금일까: 관광객 증가와 호텔 부족
숫자로 본 홍대: 빈 가게는 늘고 작은 사무실은 귀해진다
1인 사업자에게 공유오피스가 대안이 되는 이유
'내 사무실'이라는 생각에서 벗어나기
참고 문헌

홍대 사무실 자리에 호텔이 들어서는 현상

'사무실이 호텔로 바뀐다'는 말은 건물의 쓰임새, 즉 용도를 바꾸는 일을 뜻합니다. 업계에서는 이것을 '컨버전'이라고 부릅니다. 건물을 새로 짓는 대신, 이미 서 있는 건물의 안을 뜯어고쳐 사무실 층을 객실로 바꾸는 방식입니다.

홍대에서는 이런 움직임이 실제로 나타나기 시작했습니다. 홍대입구역에서 걸어서 4분 거리에 있는 창천동 마스타 빌딩은 자동차 회사의 사옥으로 쓰이다가 임대 매물로 나왔고, 최근 숙박시설을 운영하기 위한 임대계약이 맺어졌습니다 (아주경제, 2026). 지하 3층부터 지상 10층까지의 건물 한 채가 통째로 숙박 용도로 돌아선 것입니다.

또 다른 사례는 홍대 LC타워 본관입니다. 2021년에 지어진 이 건물에는 공유오피스 운영사 스파크플러스가 입주해 있는데, 호텔로 바꾸는 것을 전제로 거래가 추진되고 있다고 보도됐습니다 (한국경제, 2026). 일반 사무실뿐 아니라 공유오피스 지점도 건물주의 판단에 따라 자리를 옮겨야 할 수 있다는 뜻입니다.

다만 '홍대 사무실이 사라진다'는 표현은 조심해서 써야 합니다. 확인된 전환 사례는 아직 소수이고, 홍대·합정 오피스 공실률은 2026년 1분기 기준 6.1%로 서울 평균 5.2%보다 오히려 높습니다 (한국부동산원, 아주경제 재인용, 2026). 지금은 '흐름이 시작됐다'고 보는 편이 정확하며, 이 글도 그 수준에서 다룹니다.

왜 하필 지금일까: 관광객 증가와 호텔 부족

부동산 감정평가에는 '최유효이용'이라는 개념이 있습니다. 쉽게 말해 땅과 건물은 결국 가장 큰 수익을 내는 쓰임새로 흘러간다는 뜻입니다. 사무실로 빌려줄 때보다 호텔로 운영할 때 더 많은 돈이 들어온다면, 건물주는 호텔을 고르게 됩니다. 홍대의 변화는 이 원리가 눈에 보이게 드러난 사례입니다.

수익의 저울이 호텔 쪽으로 기운 이유는 손님이 늘었기 때문입니다. 2025년 한 해 한국을 찾은 외국인은 1,894만 명으로 역대 가장 많았습니다 (한국관광공사, 2026). 2026년 상반기에도 1,071만 명이 찾아와 전년 같은 기간보다 더 늘었습니다 (문화체육관광부, 이데일리 재인용, 2026). 홍대는 서울에서 외국인 소비가 세 번째로 많은 지역으로 꼽힙니다 (아주경제, 2026).

손님은 느는데 잘 곳은 부족합니다. 서울의 호텔 거래액은 2026년 상반기에만 약 1조 5,000억 원으로, 2025년 한 해 전체 거래액의 약 85%에 이미 이르렀습니다 (젠스타메이트, 파이낸셜뉴스 재인용, 2026). 홍대에서도 머큐어 앰배서더 서울 홍대가 2,620억 원에 팔리는 등 큰 거래가 이어졌습니다 (쿠시먼앤드웨이크필드, 2026). 돈이 몰린다는 것은 그만큼 객실이 모자란다는 신호입니다.

그런데 호텔을 새로 지으려면 3~4년이 걸립니다. 반면 기존 건물을 고쳐 쓰는 컨버전은 훨씬 빨리 문을 열 수 있고 땅을 새로 살 필요도 없어서 건물주들이 선호한다고 호텔 운영사 관계자는 설명합니다 (이데일리, 2026). 손님은 당장 늘었는데 신축은 느리니, 이미 서 있는 사무실 건물이 가장 빠른 답이 되는 셈입니다.

construction site with cranes beside a finished building where crews carry hotel beds inside

숫자로 본 홍대: 빈 가게는 늘고 작은 사무실은 귀해진다

홍대 상권은 겉으로는 커지고 있습니다. 홍대입구역 상권 매출은 2021년 4,755억 원에서 2025년 6,187억 원으로 늘었습니다 (아주경제, 2026). 하지만 돈을 쓰는 사람이 바뀌었습니다. 같은 기간 20대 소비 비중은 47.9%에서 43.4%로 줄었고, 그 자리를 외국인 관광객이 채우고 있습니다.

그 결과 1층 가게와 윗층 사무실의 사정이 서로 반대로 움직입니다. 홍대·합정의 소규모 상가 공실률은 2025년 2분기 4.6%에서 3분기 14.2%로 급격히 뛰었고, 2026년 1분기에도 13%로 높은 수준입니다 (아주경제, 2026). 배달과 비대면 소비가 늘고, 2025년 9월 소상공인 대출 만기연장이 끝난 영향이 겹쳤다는 분석이 있습니다.

line chart of small retail vacancy rate in Hongdae and Hapjeong

반면 사무실은 공급이 묶여 있습니다. 현지 부동산 업계 관계자는 최근 3년간 새 건물이 다 지어지기도 전에 임대가 끝나는 분위기이고, 임대료는 매년 3~5%씩 오른다고 말합니다 (아주경제, 2026). 쿠시먼앤드웨이크필드의 홍대 상권 보고서도 건물 상층부의 공유오피스와 중소형 오피스가 병원(클리닉)으로 바뀌는 현상을 짚었습니다 (쿠시먼앤드웨이크필드, 2025). 즉 빈 가게는 많아도, 1인 사업자가 쓸 만한 작은 사무실은 귀해지는 상황입니다.

작은 사무실을 찾는 사람은 오히려 늘고 있습니다. 혼자 운영하는 1인 창조기업은 2023년 기준 116만 개를 넘었고, 그중 서울에만 26만 2,000개가 있습니다 (중소벤처기업부, 2026). 공유오피스 시장도 함께 커져서, 2024년 서울에는 278개 센터, 약 63만㎡ 규모의 공유오피스가 있습니다 (CBRE, 월간 CEO& 재인용, 2025). 수요와 공급 양쪽이 모두 공유오피스 쪽으로 움직이는 셈입니다.

street with ground floor shops showing paper signs on the glass and fully lit occupied upper floor offices

1인 사업자에게 공유오피스가 대안이 되는 이유

보증금과 처음 드는 돈

공유오피스가 대안이 되는 이유는 '사무실이 모자라서'만이 아닙니다. 1인 사업자의 돈 구조와 맞기 때문입니다. 1인 창조기업의 85.8%는 법인이 아닌 개인사업체입니다 (중소벤처기업부, 2026). 큰 보증금을 한 번에 묶어 두기 어려운 분들이 대부분이라는 뜻입니다. 업계 가이드에 따르면 일반 사무실의 보증금은 보통 월세의 10~12배 수준인 데 비해, 공유오피스는 월세의 2~4배 정도입니다 (글라스월렛, 2026). 홍대·마포 지역 공유오피스 1인실 월세는 45~65만 원대로 안내됩니다. 책상과 의자 같은 가구, 냉난방, 인터넷이 갖춰진 곳이 많아 사무실을 꾸미는 돈도 아낄 수 있습니다. 다만 이 수치는 민간 가이드의 참고 값이므로, 실제 조건은 공간마다 직접 확인해야 합니다.

comparison table of shared office and conventional office costs

계약을 짧게, 옮기기 쉽게

앞서 본 것처럼 홍대에서는 공유오피스가 입주한 건물까지 호텔 전환 대상이 됐습니다. 건물의 쓰임새가 바뀌면 세입자는 나가야 합니다. 이럴 때 월 단위로 계약하고 짐이 적은 공유오피스는 옮기는 부담이 훨씬 작습니다. 긴 임대차 계약에 묶인 사무실은 그만큼 움직이기 어렵습니다.

물론 공유오피스가 언제나 싼 것은 아닙니다. 같은 가이드는 2년 미만의 짧은 기간이거나 초기 자금이 부족할 때는 공유오피스가 유리하지만, 3년 이상 오래 쓸 계획이라면 일반 사무실이 전체 비용에서 더 나을 수 있다고 설명합니다 (글라스월렛, 2026). 사업이 얼마나 오래, 어떤 규모로 갈지에 따라 답이 달라집니다.

숨은 비용을 먼저 확인하기

공유오피스의 월세에 모든 것이 들어 있지는 않습니다. 회의실을 정해진 시간보다 더 쓰면 시간당 1~3만 원, 주차는 월 10~15만 원, 사물함은 월 2~5만 원이 따로 드는 경우가 흔하고, 우편물 수령도 무료인 곳부터 월 3만 원까지 다릅니다 (글라스월렛, 2026). 출력도 일정 매수를 넘으면 추가 요금이 붙는 곳이 많습니다. 또 비상주 사무실로 사업자등록을 하려면 업종에 따라 가능 여부가 다르므로, 계약 전에 꼭 물어봐야 합니다.

checklist card of hidden costs to confirm before signing a shared office contract

'내 사무실'이라는 생각에서 벗어나기

많은 분들이 창업을 떠올릴 때 '간판 달린 내 사무실'을 먼저 그립니다. 하지만 홍대의 사례가 보여주는 것은 건물의 쓰임새가 생각보다 자주 바뀐다는 사실입니다. 2023년에는 명동의 호텔이 오피스로 바뀌었고, 2026년에는 반대로 오피스가 호텔로 바뀌고 있습니다 (서울경제, 2023; 네이트뉴스, 2026). 관광 경기에 따라 용도가 왔다 갔다 하는 것입니다.

이런 환경에서 중요한 것은 고정비를 크게 묶지 않는 것입니다. 보증금 수천만 원과 긴 계약에 묶이면, 주변이 바뀔 때 함께 움직이기 어렵습니다. 반대로 몸이 가벼우면 상권이 변해도 다음 자리를 찾기 쉽습니다. 유연함 자체가 하나의 자산이라고 보는 관점입니다.

홍대의 변화를 걱정거리로만 볼 필요도 없습니다. 외국인 관광객이 늘고 호텔이 들어선다는 것은, 외국인 고객이나 바이어를 만나는 패션·뷰티·콘텐츠·온라인 판매 업종에게는 손님이 가까이 온다는 뜻이기도 합니다. 호텔 사이의 작은 사무실이 오히려 좋은 만남의 자리가 될 수 있습니다.

창업공간비상은 바로 이 홍대에서 공유오피스를 운영하고 있습니다. 호텔이 늘고 사무실이 귀해지는 거리에서 1인 사업자가 일할 자리를 고민하고 있다면, 이 글에서 정리한 보증금·계약 기간·숨은 비용 세 가지 기준으로 여러 공간을 비교해 보시기 바랍니다. 창업공간비상의 이용 조건도 같은 기준으로 함께 살펴보실 수 있습니다.